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--- immobilienmanagement [2018/07/05 15:07]
galle [2.3 Anmietung von Dienstwohnungen für Pfarrer/innen]
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-===== Immobilienmanagement =====
-Informationen zur optimalen und effzienten Gestaltung vom Zusammenwirken zwischen Kirchengemeinden und der Abteilung Immobilienmanagement des KVA Berlin Mitte-Nord.
-**Grundlegende Einführung zur Thematik der Immobilienbewirtschaftung**
-Die Abteilung Immobilienmanagement des KVA Berlin Mitte-Nord handelt in Wahrnehmung der Verantwortung und den möglichen Chancen der sich im Eigentum der Kirchengemeinden und Kirchenkreise befindlichen vielartigen Immobilien. Bei einer nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung von Kirchen, Kapellen, Gemeindehäuser, Pfarrhäuser, Kindertagesstätten, Friedhofsgebäude, Freizeitenheime, Pachtflächen, Erbbaurechten, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien unterstützt, entlastet und vertritt das Immobilienmanagement die Eigentümer. Dazu gehören unter anderem die Bereiche Immobilienentwicklung, lfd. Nutzungsverwatung, lfd. Instandhaltung, Instandsetzung, Mietmanagement, Portfolio-Betrachtung, (energetische) Modernisierung sowie Finanzierungsplanung inklusive der Bildung von entsprechenden Substanzerhaltungsrücklagen bzw. Abschreibungen.
-Über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Aufgaben im kirchlichen Bau- und Grundstücksswesen geben sowohl das [[https://www.kirchenrecht-ekbo.de/document/14223|Kirchengesetz über die Haushalts-, Kassen- und Vermögensverwaltung der EKBO (HKVG)]] als auch das [[https://www.kirchenrecht-ekbo.de/document/79|Kirchenbaugesetz (KBauG)]] Auskunft.
-**Allgemeine Hinweise zur Nutzung kirchlicher Gebäude**
-Der [[gemeindekirchenrat_und_verwaltung|Gemeindekirchenrat]] braucht eine Vorstellung, welche Immobilien für die kirchliche Arbeit, die die Kirchengemeinde inhaltlich als Schwerpunkte gesetzt hat, benötigt werden und wie diese nachhaltig finanziert werden können. Die örtliche Gebäudebedarfsplanung ist deswegen eines der wichtigsten Aufgabenfelder des Gemeindekirchenrats. Sie sollte stets an die aktuellen Herausforderungen denen eine Kirchengemeinde gegenübersteht angepasst werden, wie zum Beispiel veränderte Mitgliederzahlen oder Kosten der Beheizung und Bewirtschaftung. Letztere sind aufgrund steigender Energiekosten von besonderer Bedeutung. Daneben sollte auf Barrierefreiheit und Seniorenfreundlichkeit geachtet werden.
-All dies erfordert von einer Kirchengemeinde Aufmerksamkeit und Sorgfalt. Es lohnt sich, bei der Planung genau hinzuschauen – und auch Entscheidungen zu treffen, wenn struktureller Anpassungsbedarf geboten ist!
-Eine strategische Gebäudebedarfsplanung hilft, Entscheidungen zu vereinfachen und nachvollziehbar zu gestalten. Diese sollten sich gedanklich „über den eigenen Kirchturm hinaus“ bewegen, denn die Gebäude sind Wahr- und Kennzeichen der Kirchengemeinde. Die Kirche dient als Versammlungsort, in dem neben dem Gottesdienst auch Konzerte, Ausstellungen und sonstige kulturelle Veranstaltungen stattfinden können.
-Auch ein Gemeindehaus hat Ausstrahlungskraft über die Kirchengemeinde hinaus. Neben der Nutzung durch gemeindliche Gruppen bietet es oftmals Raum für Treffen anderer gemeinwohl betreibender Kooperationspartner.
-All dies hilft, die Kirchengemeinde vor Ort gut zu verankern. Gerade die kirchlichen Gebäude ermöglichen es einer Kirchengemeinde, ein reiches inneres Leben zu entfalten und gleichzeitig gastfreundlich und einladend nach außen zu wirken. Damit dies möglich ist, muss der Gemeindekirchenrat über nachhaltige Nutzungen entscheiden.
-**Allgemeine Hinweise zur Instandhaltung der gemeindlichen Gebäude**
-Weitere Punkte, die immer wieder auf der Tagesordnung der Gemeindekirchenratssitzungen auftauchen, sind der wirtschaftliche Unterhalt und die Pflege der gemeindeeigenen Gebäude. Der Gemeindekirchenrat sollte dabei hinreichend vielfältige rechtliche, wirtschaftliche und technische Aspekte beachten.
-Ein besonderes Augenmerk bei der Instandhaltung vorhandener Gebäude muss auf die frühzeitige Erkennung und Behebung von Bauschäden gelegt werden. Dabei sollten alle Mängel regelmäßig dokumentiert werden, um anschließend über geeignete Maßnahmen zu ihrer Behebung beraten und entscheiden zu können. Auflagen des Denkmalschutzes müssen ggf. dabei beachtet werden.
-Die laufende Instandhaltung sowie anfallende Instandsetzungen sollten bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung in der Regel von der Kirchengemeinde allein zu finanzieren sein. Deswegen sollten im Gemeindehaushalt immer an den Bauunterhaltungslasten orientierte Rücklagen/Abschreibungen gebildet werden.
-**Bei der Betrachtung und dem Umgang mit den Immobilien ist zu unterscheiden nach**
-  * nicht realisierbaren (unveräußerliches) Sachvermögen (d.h. Kirchen und Kapellen)\\
-  * realisierbaren (veräußerliches) Sachvermögen (u.a. Pfarr-, Gemeinde-, Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern)
-==== 1. Einleitung zur Wissensdatenbank ====
-Dieser Eintrag in der Wissensdatenbank soll Sie -als Kirchengemeinde- mit Informationen rund um das Thema Immobilienmanagement versorgen und auch Dritten (u.a. Vertragspartnern) transparent die Aufgaben des Immobilienmanagements auf der Grundlage kirchlicher Rechtsverordnungen und Gesetze darstellen. Als Kirchengemeinde, Gemeindekirchenrat oder Mitarbeiter/in der Kirchengemeinde, dienen die hier zusammengestellten Informationen als Unterstützung bei der Bearbeitung von Vorgängen aus diesem Bereich.\\
-Diese sollen Sie mit Übersichten zu Zuständigkeiten und Verweisen zu notwendigen Dokumenten, Mustervorlagen und praktischen Hinweisen unterstützen, um einen beidseitig effizienten Ablauf sicher zu stellen.\\
-Im kirchlichen Verwaltungsamt sind die Mitarbeiter/innen der Abteilung Immobilenmanagement Ihre Ansprechpartner [[https://www.kva-bmn.de/das-verwaltungsamt/immobilienmanagement/|Ansprechpartner]] für alle Fragen die sich betreffend der Immobilien ergeben können. Je nach Art und Umfang werden die jeweiligen Vorgänge durch die Abteilung Immobilienmanagement in Verantwortung für die Kirchengemeinden eigenständig umgesetzt oder gemeinsam mit den Kirchengemeinden und/oder anderen Abteilungen des Verwaltungsamtes abgestimmt.\\
-Die nachfolgenden Informationen und Prozessbeschreibungen sind in der Abteilung Immobilienmanagement mit dem Hintergrund langjähriger Erfahrungen im täglichen Umgang mit Fragen zur nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung erstellt worden. Anzumerken ist, dass aufgrund der vielschichtigen Immobilien-Angelegenheiten lediglich die orginär grundsätzlichen Aufgaben dargestellt wurden. Für die Betreuung der weiteren individuell anfallenden Aufgaben steht das Immobilienmanagent im persönlichen Austausch zur Verfügung. Im Falle von gesetzlichen oder prozessualen Änderungen, werden die Prozessbeschreibungen angepasst und in einer neuen Version verfügbar gemacht.\\ \\
-**Benutzungshinweise:**\\
-Die Prozess- Fallbeschreibungen sind so konzipiert, dass ein thematischer Vorgang jeweils auf einer Seite wiederzufinden ist und teilweise um eine grafische Darstellung ergänzt wird. Einzelne Prozessschritte sind unterteilt und geben Ihnen die Möglichkeit für Anmerkungen. Als Gedankenstütze können die thematischen Listen separat ausgedruckt werden.\\
-Zu einigen thematischen Prozessbeschreibungen finden Sie in den jeweiligen Anlagen Mustervorlagen, die die Kirchengemeinden als Grundlage für Ihre Bearbeitung und den Austausch mit dem KVA nutzen sollten.\\
-Im unteren Abschnitt finden Sie unter „weiterführende Informationen“ auf den Prozessbeschreibungen externe Links zu den einschlägigen Rechtsquellen.\\
-Aus Gründen der Übersichtlichkeit wird für die [[http://www.ekbo.de/|Evangelische Kirche Berlin-Brandenburg schlesische Oberlausitz]] die Abkürzung EKBO verwendet.
-=== 1.1 Das grundlegende Leistungsspektrum des Immobilienmanagements als Dienstleister und Teil der Aufsicht ===
-Die nachstehend benannten Leistungen des Immobilienmanagements stellen das vom [[http://www.kva-bmn.de/|KVA Berlin Mitte-Nord]] abgedeckte Aufgabenspektrum dar. Es umfasst sowohl Regelleistungen gemäß § 8 Absatz 1 des „[[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/314|Kirchengesetzes über die Rechtsstellung und Aufgaben der Kirchlichen Verwaltungsämter]]“ als auch darüber hinausgehende, zusätzliche Auftragsleistungen.\\
-Die Finanzierung der Regel- und Auftragsleistungen erfolgt gemäß Leistungs- und Gebührensatzung. Die jeweils gültigen Gebühren entnehmen Sie bitte der aktuellen [[gebuehrensatzung|Gebührensatzung]].\\
-**Regel- und Auftragsleistungen des Immobilienmanagements sind gemäß der Leistungs- u. Gebührensatzung u.a.**
-  -  Pflege der Immobilien- und Abrechnungs-Datenbank
-  -  Beschaffung, Kontrolle und Berichtigung der Grundbücher und Flurkarten
-  -  Erstellung der Haushalts- oder Wirtschaftspläne und der Quartalsberichte und Statistiken
-  -  Erstellung und Aufbereitung der Jahresabschlusszahlen
-  -  Ausweisung des Pfarrvermögens
-  -  Beschaffung und Kontrolle der Kataster-, Vermessungs- und Fortführungsunterlagen sowie Bearbeitung der damit zusammenhängenden Widersprüche
-  -  Beauftragung der Erarbeitung von Gebäudeunterlagen, Grundrissen und Zeichnungen
-  -  Dokumentation von vorhandenen Wertermittlungen
-  -  Dokumentation von Unterlagen zur technischen Gebäudeausrüstung (z.B. gemäß Trinkwasser- oder Energieeinsparverordnung)
-  -  Prüfung der Bescheide und Zahlung der Steuern, Gebühren und Abgaben
-  -  Unterstützung der Eigentümer und Dienstwohnungsnutzenden bei der Anwendung des Dienstwohnungsrechts und der Zuweisung von Amtsräumen einschließlich der Dienstwohnungsübergabe
-  -  Festsetzung und Überprüfung der steuerlichen Mietwerte sowie Festle-gung der Nebenkostenvorauszahlungen
-  -  Berechnung und Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen
-  -  Prüfung der Rechnungen Dritter (außer für Baumaßnahmen)
-  -  Zuweisung, Widmung und Einziehung von Dienstwohnungen
-  -  Jährliche Begehung der Gebäude gemäß Rechtsverordnung
-  -  Verhandlungen mit Mietern und Dritten im Rahmen der Vertragsdurchführung, einschließlich der Bearbeitung von Widersprüchen
-  -   Auswahl der Mieter (bei Wirtschafterbefugnis) oder Vorschlag geeigneter Mieter an Eigentümer
-  -   Erstellung und Ausfertigung der Mietverträge
-  -   Kontaktpflege und Information der Mieter über wichtige Angelegenheiten
-  -   Festlegung, Anlage und Verwaltung der Mietkautionen
-  -   Organisation der Erreichbarkeit für Mieter in Notfällen
-  -   Anpassung der Mieten (bei Wirtschafterbefugnis) oder Vorbereitung der Anpassung
-  -   Abrechnung und Anpassung der Nebenkosten
-  -   Kündigung von Mietverträgen
-  -   Überwachung des Schuldendienstes
-  -   Bereitstellung von Informationen und Unterlagen zum Abschluss von Verträgen
-  -   Erstellung oder Prüfung der Verträge gemäß dem Kirchengesetz über die Haushalts-, Kassen- und Vermögensverwaltung der EKBO
-  -   Sicherstellung der sachkundigen Ermittlung und Anpassung der Entgelte wie z. B. Erbbauzinsen, Pachten und Kaufpreise
-  -   Kontrolle des grundbuchlichen Vollzugs
-  -   Laufende Verwaltung aller Verträge
-  -   Unterstützung der Eigentümer bei notariellen Beurkundungen
-  -   Abwicklung von Vertragsbeendigungen
-  -   Unterstützung der Eigentümer bei Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsverfahren
-Eine Kirchengemeinde – als Eigentümer einer Immobilie – kann beschließen die lfd. Bewirtschaftung (Verwaltung) der Immobilien umfassend in die Verantwortung des Immobilienmanagements im KVA Berlin Mitte-Nord zu geben. In diesem Fall handelt das Immobilienmanagement für die Kirchengemeinde als **Wirtschafter kraft Auftrags**. Im anderen Fall obliegt das gesamte Spektrum der Dienstleistung das sich aus der lfd. Immobilien-Bewirtschaftung ergibt, in Abstimmung mit dem Immobilienmanagement der Kirchengemeinde.
-**Übertragung der lfd. Bewirtschaftungsverantwortung an das Immobilienmanagement (sog."Vollverwaltung")**\\
-Für die Übertragung der lfd. Bewirtschaftsungsverantwortung an das Immobilienmanagement bzw. Einsetzung des Immobilienmanagements als Wirtschafter kraft Auftrags ist lediglich ein Gemeindekirchenrats-Beschluss notwendig. Folgende Informationen sind bitte in dem Beschluss festzuhalten:\\
-  - Gebäudebezeichnung (Anschrift und ggf. sonstige Bezeichnung)
-  - Beginn der Einsetzung als Wirtschafter kraft Auftrags (Datum)
-Der Protokollauszug wird dem Immobilienmanagement des KVA Berlin Mitte-Nord nach der Beschlussfassung verfügbar gemacht. Alles weitere wird dann vom Immobilienmanagement veranlasst (z.B. Anschreiben aller Mieter, Versorger, Vertragspartner etc.).\\
-**Bitte beachten:** Eine Beauftragung des Immobilienmanagements als Wirtschafter kraft Auftrags ist auch unterjährig und zeitnah möglich. Ein Wechsel zurück jedoch nur zum Jahreswechsel.
-==== 2. Dienstwohnungsrecht ====
-=== 2.1 Zuweisung von Pfarrdienstwohnungen ===
-**Beschlussvorschlag für Gemeindekirchenräte zur Zuweisung einer Dienstwohnung**\\
-Vorlage für Beschlüsse von Gemeindekirchenräten zur Zuweisung einer Dienstwohnung an Pfarrer/innen.\\
-//**Hinweis:** Verwenden Sie die für Ihren Beschluss zutreffenden Textpassagen (hier: //kursiv//) als Grundlage für Ihren Beschlusstext. Ersetzen Sie die in Klammer gesetzten Begriffe durch Ihre Angaben. Eine Kopie des gefassten Beschlusses ist umgehend der Abteilung Immobilienmanagement zu übermitteln.//
-**Dienstwohnung**
-| Der Beschlusstext für die Zuweisung einer Dienstwohnung sollte wie folgt lauten:\\ \\ //Der Gemeindekirchenrat der  (Kirchengemeinde) beschließt, Herrn/Frau Pfarrer/in (Vorname, Name) für die die Dauer seiner/ihrer Tätigkeit in der (Kirchengemeinde) gemäß der Rechtsverordnung über die Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer ([[https://www.kirchenrecht-ekbo.de/document/215|Pfarrdienstwohnungsverordnung – PfDWVO]]) mit Wirkung vom (Datum) die Dienstwohnung (Straße, Nr., PLZ, Ort) bestehend aus %%___%% Zimmern, %%____%% Küche, %%____%% Bad, %%____%% WC, %%____%% Flur, %%____%% Balkon/Terrasse mit einer Größe von %%____%% m2 Wohnfläche zuzuweisen. Ebenso wird eine Gartenfläche mit einer Größe von %%____%% m2 zugewiesen und ist von Herrn/Frau Pfarrer/Pfarrerin (Vorname, Name) gemäß [[https://kirchenrecht-uek.de/document/28006#s30200015|§12 PfDWVO]] zu pflegen. Weiterhin wird eine Garage/ ein Stellplatz mit zugewiesen.// |
-| Der/die Dienstwohnungsberechtigte hat gegenüber dem kirchl. Verwaltungsamt (hier: Abteilung Immobilienmanagement) unmittelbar nach Beschluss des GKR die {{:wiki:immobilienmanagement:a_01_erklaerung_im_haushalt_lebender_personen_.docx|Erklärung über im Haushalt lebender Personen}} abzugeben.\\ \\ Bitte beachten: Ohne diese Erklärung kann die Angemessenheit der zugewiesenen Dienstwohnung nicht abschließend geprüft werden. |
-| Berechnung der Dienstwohnungsvergütung durch das Immobilienmanagement gemäß Zuweisungsbeschluss. |
-| Weiterleitung der Berechnung der Dienstwohnungsvergütung an das [[https://www.ekbo.de/wir/konsistorium.html|Konsistorium]] und [[personalwesen|Personalabteilung]] (KVA Berlin Mitte-Nord) zur weiteren Bearbeitung. |
-**weitere Anlagen:**\\
-{{:wiki:immobilienmanagement:a_02_2_pfarr_dw_wohnungsblatt.doc|Wohnungsblatt Pfarrdienstwohnung}}
-**Weiterführende Informationen: Gesetze | Vorlagen | Vorschriften | AVA**\\
-[[https://www.kirchenrecht-ekbo.de/document/215|Verordnung über die Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer (Pfarrdienstwohnungsverordnung – PfDWVO)]]
-=== 2.2	Gewährung Amtszimmerpauschale ===
-**Beschlussvorschlag für Gemeindekirchenräte zur Zuweisung einer Amtszimmerpauschale**
-Vorlage für Beschlüsse von Gemeindekirchenräten zur Zuweisung eines Amtszimmers an Pfarrer/innen.\\ \\
-**Hinweis:** Verwenden Sie die für Ihren Beschluss zutreffenden Textpassagen (hier: //kursiv//) als Grundlage für Ihren Beschlusstext. Ersetzen Sie die in Klammer gesetzten Begriffe durch Ihre Angaben. Eine Kopie des gefassten Beschlusses ist umgehend an die Abteilung Immobilienmanagement zu übermitteln.
-Bitte beachten: Der __GKR__ muss **vor** Beginn der Zahlung der Amtszimmerpauschale über die Gewährung beraten und einen Beschluss herbeiführen.
-**Amtszimmer**
-| Der Beschlusstext des GKR für die Zuweisung eines Amtszimmers sollte wie folgt lauten:\\ \\ //„Für die Dauer seiner/ihrer Tätigkeit in der Kirchengemeinde wird Herrn/Frau Pfarrer/in **(Vorname, Name)** mit Wirkung vom **(Datum)** ein Amtszimmer/ ein Amtsbereich in der Größe von %%___%% m2 Wohnfläche zzgl. %%___%% m2 (z.B. Flur, WC, Warteraum) für die dienstliche Nutzung zur Verfügung gestellt.“// |
-**Nebenkosten für das Amtszimmer**\\
-//Bei der Kostentragung der Nebenkosten steht der Kirchengemeinde (anstellenden Körperschaft) ein Wahlrecht zu://\\
-**1. Option: pauschaler Ersatz* **\\
-//Zur Abgeltung der durch die dienstliche Nutzung des Amtszimmers entstehenden Kosten erhält Herr/Frau Pfarrer/in **(Vorname, Name)** gemäß [[https://kirchenrecht-ekbo.de/document/213#s30400015|§12 PfDWAO]] einen pauschalen Ersatz für die als Amtszimmer zugewiesene Fläche.//\\
-**2. Option: Übernahme der Kosten durch die Kirchengemeinde**
-//Die Kirchengemeinde übernimmt die Kosten, die durch die dienstliche Nutzung des Amtszimmers entstehen.//
-** *HINWEIS: Pauschale Entschädigungen** sind steuerpflichtige Sachbezüge im Sinne der [[http://de.wikipedia.org/wiki/Abgabenordnung|Abgabenordnung]] und damit über die Gehalt zahlende Stelle des Konsistoriums zu Lasten des Begünstigten der Entschädigung zu versteuern.
-**Weiterführende Informationen: Gesetze | Vorlagen | Vorschriften | AVA**\\
-[[https://kirchenrecht-ekbo.de/document/213|PfDWAO Rechtsverordnung zur Ausführung der Verordnung über die Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer]]
-=== 2.3 Anmietung von Dienstwohnungen für Pfarrer/innen ===
-**Prüfung durch Kirchengemeinde zur Anmietung von Pfarrdienstwohnungen**\\
-^ Prüfungsinhalt ^ Information / Hinweise / Verfahrensregeln ^^
-| **Beschluss** | **//Formal// ordnungsgemäßer GKR-Beschluss** entsprechend der allgemeinen Verwaltungsanordnung über die Arbeitsweise der Gemeindekirchenräte ||
-| **Grundlage** | Steht dem GKR keine Dienstwohnung/Pfarrdienstwohnung zur Zuweisung an die/den Dienstwohnungsberechtigte/n zur Verfügung, dann kann die Kirchengemeinde vertreten durch den GKR in ein Mietverhältnis mit einem Dritten eintreten. Durch einen Beschluss muss der GKR über die Anmietung einer Dienstwohnung entscheiden.\\ **Hinweis:** Gemäß der Residenzpflicht muss/sollte die angemietete Pfarrdienstwohnung **im** Gemeindegebiet liegen. ||
-| **Inhalt des Beschlusses** | **//Inhaltlich// ordnungsgemäßer GKR-Beschluss**\\ //Mindestinhalt:// \\ \\ //Bezeichnung der (Dienst)-Wohnung// %%______________________________ %% \\ //Beginn des Mietverhältnisses// %%____.____.________ %% \\ // Mietkosten (monatlich)// %%_______________%% \\ // Dauer der Anmietung (wenn befristet)// %%____.____.________ %% \\ // Zuweisung der Dienstwohnung ab dem: %%____.____.________ %% // | \\ \\ \\ \\ [%%__%%] erfüllt |
-| **Anmietung** | Nach dem Beschluss durch den GKR, erfolgt die Anmietung des Mietobjektes zu den im Beschluss genannten Konditionen. ||
-| **Beschluss zur Zuweisung** | Der GKR hat nach erfolgter Anmietung einen Beschluss zur Zuweisung einer Dienstwohnung herbeizuführen.\\ **siehe Punkt 2.1:** [[https://www.kva-bmn.de/wiki/doku.php?id=immobilienmanagement#zuweisung_von_pfarrdienstwohnungen|Beschlussvorlage zur Zuweisung einer Dienstwohnung]] ||
-| **Informationen an das KVA** | <WRAP>
-Das Immobilienmanagement erhält von der KG:\\
-  * Protokollauszüge zu den Beschlüssen
-  * Eine Ausfertigung des Mietvertrages
-  * Alle benötigten Angaben zu Zahlungsverpflichtungen (Miete, Mietkaution, etc.)
-  * weitere Beschlüsse, die sich aus den Punkten 2.1 ([[immobilienmanagement#zuweisungen_von_pfarrdienstwohnungen|Zuweisung einer Dienstwohnung]]) und ggf. 2.2 ([[immobilienmanagement#gewaehrung_amtszimmerpauschale|Gewährung Amtszimmerpauschale]]) ergeben.
-</WRAP> ||
-| **Übergabe/Rückgabe** | Bei der Übergabe/Rückgabe der Dienstwohnung (auch wenn von einer dritten Partei angemietet) gelten die Vorgaben im Abschnitt 2.4 ([[immobilienmanagement#uebernahme_rueckgabe_von_dienstwohnungen|Übergabe/Rückgabe einer Dienstwohnung]]) ||
-**Weiterführende Informationen: Gesetze | Vorlagen | Vorschriften **\\
-[[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/213|PfDWAO]] Rechtsverordnung zur Ausführung der Verordnung über die Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer
-=== 2.4 Übernahme | Rückgabe von Dienstwohnungen ===
-**Prüfung durch Kirchengemeinde zur Übergabe und Rückgabe von Dienstwohnungen**
-^ Prüfungsinhalt ^ Information / Hinweise / Verfahrensregeln ^ durch KG geprüft? ^
-| **Grundlage** | Für die Übergabe und Rückgabe von Dienstwohnungen ist sowohl beim Übergabe (Einzug) als auch beim  Rückgabe (Auszug) ein {{:wiki:immobilienmanagement:a_03_uebergabeprotokoll_wohnraum_kva_bmn.pdf|Protokoll}} über den Zustand der Dienstwohnung anzufertigen. Weiterhin ist ein Wohnungsblatt bei Übergabe (Einzug) im KVA anzulegen. ||
-| **Terminabsprache** | Der/die Mieter oder die Kirchengemeinde sollte rechtzeitig Kontakt mit dem Immobilienmanagement aufnehmen, um einen Übergabe oder Rückgabetermin zu vereinbaren. | [%%__%%] ja |
-| **Teilnehmer** | <WRAP>
-Sowohl bei der Übergabe u. Rückgabe müssen folgende Personen anwesend sein:\\
-  - Dienstwohnungsinhaber/in
-  - Vertreter/in des [[gemeindekirchenrat_und_verwaltung|GKR]] (nicht zwingend, aber ggf. auch im Interesse der KG)
-  - Mitarbeiter/in aus der Abteilung Immobilienmanagement / KVA)
-</WRAP> ||
-| **Protokoll** | Zur Übergabe und Rückgabe einer Dienstwohnung ist ein Protokoll anzufertigen. | [%%__%%] ja |
-| **Abschluss** | Das angefertigte Protokoll wird durch alle Beteiligten unterschrieben. | [%%__%%] ja |
-| **ENDE** | Ablage der Akte im KVA ||
-**Weiterführende Informationen: Gesetze | Vorlagen | Vorschriften | AVA**\\
-[[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/213|PfDWVO]] Rechtsverordnung zur Ausführung der Verordnung über die Dienstwohnungen der Pfarrerinnen und Pfarrer
-==== 3. Mietangelegenheiten ====
-=== 3.1 Abschluss von Mietverträgen ohne das Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags ===
-**Prüfung durch die Kirchengemeinde bei Neuvermietung**
-| **Prüfungsinhalt** | **Informationen / Hinweise / Verfahrensregeln** ||
-| Selbstauskunft des Mieters | Mit der „Selbstauskunft zur Begründung eines Mietverhältnisses“ gibt jeder potenzielle Mieter Auskunft über seine Vermögensverhältnisse sowie persönliche Daten. Weiterhin kann geprüft werden ob ein Mietvertrag ggf. einer kirchenaufsichtlichen Genehmigung bedarf.\\ **Vorlage: {{:wiki:immobilienmanagement:a_04_selbstauskunft_wohnungsinteressenten_kva_bmn.pdf|Selbstauskunft}}** ||
-| Beschluss des Gemeindekirchenrat | **Bitte beachten:** Der GKR muss vor Mietvertragsschluss über die Vermietung beraten und einen Beschluss herbeiführen. \\ Der GKR fasst einen Beschluss, das freie Mietobjekt an die Person „Neuer Mieter“ zu vermieten. Dieser Beschluss muss mindestens über folgende Punkte verfügen: ||
-^ Mindestinhalt ^  <WRAP>
-. Mietobjektbezeichnung\\
-. Mieter (Vor- und Nachname)\\
-. Mietzins/Heiz- und Nebenkosten\\
-. Mietbeginn\\
-. Mietdauer\\
-. Selbstauskunft vorhanden\\
-. sonstige Vereinbarungen\\
-. Mietkautionshöhe\\
-Als Mietsicherheit hinterlegt:
-</WRAP>^ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ %%[__]%% ja\\ |
-| Beschluss an Immobilienmanagement | Der vom GKR gefasste Beschluss sowie die Selbstauskunft müssen umgehend komplett oder als Auszug an die Abteilung Immobilienmanagement weitergeleitet werden. ||
-| Erstellung des Mietvertrages | **Bitte beachten:** Alle Mietverträge werden ausnahmslos durch das Immobilienmanagement erstellt. Vorteil für die KG (Vermieter): Änderungen der Rechtslage werden dadurch sofort wirksam berücksichtigt, was zu einer höheren Rechtssicherheit für die KG führt.\\ Der Mietvertrag wird in dreifacher Ausfertigung erstellt.\\ **Gemäß [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/14223/|HKVG]] sind ausschließlich Musterverträge des KVA zu verwenden.** ||
-| Unterschrift des neuen Mietvertrages | **Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages gilt: Zuerst der Mieter, dann der Vermieter!\\ Mieter:** Das Immobilienmanagement schickt den Mietvertrag an die Kirchengemeinde. Die Kirchengemeinde organisiert die Unterzeichnung durch den neuen Mieter und der KG in dreifacher Ausfertigung.\\ **Vermieter:** Die Kirchengemeinde stellt dem Immobilienmanagement umgehend eine beidseitig unterzeichnete Mietvertragsausfertigung zur Verfügung. ||
-| Verbleib des Mietvertrages | <WRAP>
-**Drei Exemplare (Verteilung durch die Kirchengemeinde):\\
-  - Mieter\\
-  - Vermieter (KG)\\
-  - Immobilienmanagement**
-</WRAP> ||
-| Kaution | Vor dem Übergabetermin ist unter Beachtung der Gesetzlichkeiten der Eingang der Kaution zu überprüfen. ||
-| Übergabe | Vermieter und Mieter vereinbaren einen Übergabetermin. Übergabe erfolgt durch: KG (Vermieter) mit dem Mieter (bei besonderem Bedarf gerne auch durch das Immobilienmanagement) ||
-| Übergabeprotokoll | Beim Übergabetermin wird das Übergabeprotokoll ausgefüllt und durch __beide__ Parteien am Ende unterschrieben. Das Protokoll der Übernahme geht in Kopie an Mieter und verbleibt im Original beim Vermieter. Eine Kopie geht an das Immobilienmanagement zur Mieterakte.\\ \\ **Vorlage: {{:wiki:immobilienmanagement:a_03_uebergabeprotokoll_wohnraum_kva_bmn.pdf|Übergabeprotokoll}}** ||
-| **ENDE** |||
-=== 3.2 Abschluss von Mietverträgen mit dem Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags ===
-In diesem Fall muss sich die Kirchengemeinde nicht bemühen, sämtliche Prozesschritte wie in 3.1 beschrieben, werden vom Immobilienmanagement im Auftrag handelnd erledigt und die Kirchengemeinde wird über die Erledigung informiert.
-Mit dem Hinweis, dass es der Kirchengemeinde weiterhin möglich ist Mieter für eine Neuvermietung zu benennen.
-=== 3.3 Kündigung eines Mietvertrages ohne das Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags ===
-**Ablauf bei einer Kündigung durch Mieter / Rücknahme durch den Vermieter**
-^ Prozessinhalt ^ Information / Hinweise / Verfahrensregeln ||
-| Kündigungsschreiben | Mieter informiert den Vermieter (Kirchengemeinde) schriftlich über die Kündigung seines Mietverhältnisses. ||
-| Empfang der Kündigung	| KG erhält das Kündigungsschreiben\\ (KG informiert Immobilienmanagement über die eingegangene Kündigung) ||
-| Kündigungsbestätigung | Vermieter (KG) schreibt Kündigungsbestätigung\\ (Kopie der Kündigungsbestätigung geht an Immobilienmanagement) ||
-| Nachmieter vorhanden? | **NEIN:**\\ Weiter bei "Entscheidung KG über Vorgehen zur Neuvermietung" | **JA:** Vermieter (KG) informiert Immobilienmanagement darüber, dass die Kirchengemeinde bereits einen Nachmieter gefunden hat:\\ **Hinweis:** Der Kirchengemeinderat (GKR) muss einen Beschluss fassen in dem die Entscheidung für einen Nachmieter festgehalten wird. Ohne Beschluss ist keine Vermietung möglich! |
-| Entscheidung KG über Vorgehen zur Neuvermietung | **Info an Immobilienmanagement:**\\ Kirchengemeinde beauftragt Immobilienabteilung mit der Mietersuche (gem. [[gebuehrensatzung|Gebührensatzung]] entstehen Kosten für die Kirchengemeinde) | **Info an Immobilienmanagement:**\\ KG sucht den Nachmieter selbst |
-| Nachmieter gefunden: | Weiter bei Neuvermietung: [[immobilienmanagement#mietvertrag_bei_teilverwaltung|Mietervertrag 3.2]] ||
-| Rückgabetermin | Schreiben an den Mieter mit dem Termin für die Wohnungsrückgabe durch die KG. ||
-| Rückgabe | **Die Kirchengemeinde führt als Vermieter die Rückgabe (Endabnahme) allein durch.**\\ Es wird das Rückgabeprotokoll ausgefüllt und mit Datum von beiden Seiten/Parteien unterschrieben.\\ \\ Hinweise zur Rückgabe/Protokoll in {{:wiki:immobilienmanagement:a_03_uebergabeprotokoll_wohnraum_kva_bmn.pdf|Anlage 3}} ^ **Kirchengemeinde und Immobilienmanagement führen die Rücknahme auf Wunsch der KG gemeinsam durch.**\\ Es wird das Rückgabeprotokoll ausgefüllt und mit Datum von beiden Seiten unterschrieben.\\ Hinweise zur Rückgabe/Protokoll in {{:wiki:immobilienmanagement:a_03_uebergabeprotokoll_wohnraum_kva_bmn.pdf|Anlage 3}}\\ (Hinweis: gem. [[gebuehrensatzung|Gebührensatzung]] entstehen Kosten für die Kirchengemeinde) |
-| Protokoll der Rücknahme | **Das Protokoll wird der KG und dem Immobilienmanagement zur Verfügung gestellt.** ||
-| Kaution | Je nach dokumentiertem Zustand der Wohnung ist die Kaution auszuzahlen. Die KG informiert das Immobilienmanagement unmittelbar über Freigabe der Kautionssumme zur Rückzahlung, oder begründet die Nichtfreigabe. ||
-^ ENDE |||
-=== 3.4 Kündigung eines Mietvertrages mit dem Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags ===
-In diesem Fall muss sich die Kirchengemeinde nicht bemühen, sämtliche Prozesschritte wie in 3.3 beschrieben, werden vom Immobilienmanagement im Auftrag handelnd erledigt und die Kirchengemeinde wird über die Erledigung informiert.
-=== 3.5 Durchführung von Instandsetzungs- u./o. Modernisierungsmaßnahmen ===
-^ Prozess bei anstehenden Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ||
-| Prüfungsinhalt | Information / Hinweise / Verfahrensregeln |
-| **Ausgangslage** | Bei Mieterwechsel, werden Modernisierungs- und oder Sanierungsmaßnahmen notwendig oder Aufgrund von sonstigen aufgetretenen Schäden werden Instandsetzungsarbeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen an einem Mietobjekt / Gebäude erforderlich.\\ (z.B. Fenster, Bäder, Außenbereich, Treppenaufgänge, Dacheindeckung, Haustechnik...) |
-| **Die Maßnahme wird in nachfolgenden Schritte realisiert:** ||
-| **durch Initiative der Kirchengemeinde** ^ **Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrag** ^
-| Kirchengemeinde überlegt, welche Maßnahmen für das Objekt / Gebäude notwendig sind und durchgeführt werden sollen.\\ Entwicklung von Vorschlägen ^ Immobilienmanagement entwickelt Vorschläge für die Umsetzung anstehender Maßnahmen ^
-| Kostenermittlung ^ Kostenermittlung ^
-| Planung insbesondere Finanzplanung\\ (ggf. auch Beauftragung eines Architekten unter Beachtung der Vorgaben des [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/14223/|HKVG]] und der [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/79/|kirchl. Bauordnung]]) ^ Planung insbesondere Finanzplanung\\ (ggf. auch Beauftragung eines Architekten unter Beachtung der Vorgaben des [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/14223/|HKVG]] und der [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/79/|kirchl. Bauordnung]]) ^
-| Vorbereitung von kirchenaufsichtlichen Genehmigungen und ggf. Baugenehmigungen (öffentl. rechtl. Bereich; z.B. Bauantrag) sowie Denkmalrechtlichen Bescheiden ^ Immobilienmanagement erstellt Beschlussentwurf und legt ausgearbeitete Vorschläge mit der Bitte um Beschlussfassung beim GKR vor.\\ (Projektbeschreibung, Planungsunterlagen, Finanzierungsplan, kirchenaufsichtlichen Genehmigungen, öffentl. rechtl. Genehmigungen und sonstigen Bescheiden) ^
-| Beschluss durch den GKR ^ Beschluss durch den GKR ^
-| <WRAP>
-Weiterleitung des Beschlusses an das Immobilienmanagement mit:
-  * Projektbeschreibung
-  * Planungsunterlagen
-  * Finanzierungsplan
-</WRAP> ^ ^
-| Einholung / Beantragung von jeglichen Genehmigungen ^ Einholung /Beantragung von jeglichen Genehmigungen ^
-| Umsetzung, Durchführung der Maßnahme^ Umsetzung, Durchführung der Maßnahme ^
-| | Hinweis: Bei Verwaltung durch das Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags, kann das KVA Berlin Mitte-Nord eigenständig im Rahmen der Wirtschafterbefugnis über die Durchführung von Einzelmaßnahmen befinden ^
-| **ENDE** | |
-==== 4. Informationspflichten der Kirchengemeinde ====
-=== 4.1 Versicherungsfälle | Meldung und Bearbeitung ===
-^ Umgang der Kirchengemeinden mit Schadensfällen (Versicherung) ||
-| Information / Hinweise / Verfahrensregeln ||
-| **Ohne das Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags** ||
-| Schaden | Die Kirchengemeinde oder Mieter/in stellt einen Schaden am Gebäude fest. |
-| Schadensmeldung | Die Kirchengemeinde nimmt den Schaden auf und schickt eine Schadensanzeige an den Versicherungsdienstleister ([[http://www.ecclesia.de/|Ecclesia]]).\\ \\ **Bitte beachten:**\\ Eine Kopie der Schadensmeldung geht immer an das Immobilienmanagement.\\ (Nur bei Kenntnis eines Schadens kann das Immobilienmanagement eingehende Zahlungen der Versicherung zuordnen. Die Versicherung zahlt grundsätzlich nur auf Konten im Zuständigkeitsbereich KVA / Immobilienmanagement aus.) |
-| Versicherung | <WRAP>
-Prüfung der Schadensmeldung:\\
-  * Die Bestätigung der Schadensregulierung  wird (bei positiver Prüfung) an die Kirchengemeinde geschickt.
-  * Kopie der Bestätigung ist von der KG an das Immobilienmanagement zu senden.
-</WRAP> |
-| Immobilienmanagement | <WRAP>
-  * Überwachung des Zahlungseingangs der Versicherung
-  * Zuordnung der Beträge zu den jeweiligen Schadensfällen (Schaden-Nr.)
-</WRAP> |
-| Schadensbeseitigung | Die Kirchengemeinde nimmt die Beseitigung des Schadens vor.\\ (ggf. kann auch vor Bestätigung des Versicherungsdienstes mit der Schadensregulierung begonnen werden) |
-| Rechnungen | Rechnungen (Handwerker etc.), die sich aus der Schadensbeseitigung ergeben und bei der Kirchengemeinde eingehen, werden direkt an das KVA Berlin Mitte-Nord Immobilienmanagement unter Angabe des Versicherungsfalls (Schaden-Nr.) weitergeleitet. |
-| Zahlung der Rechnungen | Der Ausgleich der Rechnungen erfolgt mit Anweisung durch das KVA Berlin Mitte-Nord Immobilienmanagement. |
-^ **Mit dem Immobilienmanagement als Wirtschafter kraft Auftrags** ||
-^ Schaden ^ Die Kirchengemeinde oder das Immobilienmanagement stellt einen Schaden am Gebäude fest. ^
-^ Schadensmeldung ^ Das Immobilienmanagement nimmt den Schaden auf und schickt eine Schadensanzeige an die Versicherung. ^
-^ Versicherung ^ <WRAP>
-Prüfung der Schadensmeldung:\\
-  * Die Bestätigung der Schadensregulierung  wird (bei positiver Prüfung) an das Immobilienmanagement geschickt.
-</WRAP> ^
-^ Immobilienmanagement ^ 1. Überwachung des Zahlungseingangs\\ 2. Zuordnung der Beträge zu den jeweiligen Schadensfällen ^
-^ Schadensbeseitigung ^ Das Immobilienmanagement veranlasst und überwacht die Beseitigung des Schadens\\ (ggf. kann auch vor Bestätigung des Versicherungsdienstes mit der Schadensregulierung begonnen werden) ^
-^ Rechnungen ^ Der Ausgleich der Rechnungen (Handwerker etc.), die sich aus der Schadensbeseitigung ergeben erfolgt durch das KVA Berlin Mitte-Nord Immobilienmanagement. ^
-^ Dokumentation ^ Der Versicherungsfall wird beim Immobilienmanagement in den Objektunterlagen abgelegt. ^
-| **ENDE** | |
-=== 4.2 Rechnungsprüfung in der Kirchengemeinde (Vermieter) ===
-^ Umgang mit Rechnungen in den Kirchengemeinden (Wirtschafterbefugnis) ||
-| Information / Hinweise / Verfahrensregeln ||
-| Ausgangslage | Die Kirchengemeinde ist bei der Bewirtschaftung von Gebäuden häufig Empfänger von Rechnungen (z.B. Handwerker, Versorgungsunternehmen), die zur Begleichung an das KVA Berlin Mitte-Nord (hier: Immobilienmanagement) weitergeleitet werden müssen. |
-| | Rechnungen die an das KVA Berlin Mitte-Nord weitergeleitet werden, müssen von der Kirchengemeinde ordnungsgemäß angewiesen werden. Die Anweisung ist von Personen mit sog. Wirtschafterbefugnis zu zeichnen.\\ Über die jeweils aktuelle Wirtschafterbefugnis in der Kirchengemeinde ist das KVA Berlin Mitte-Nord mit Unterschriftenprobe in Kenntnis zu setzen. Vorlage: {{:wiki:immobilienmanagement:a_07_wirtschafterbefugnis.docx|Wirtschafterbefugnis}}. |
-| | **Hinweis:\\ Ohne Kenntnis der aktuellen Wirtschafterbefugnis ist es dem KVA Berlin Mitte-Nord nicht möglich auch angewiesene Rechnungen auszugleichen.** |
-| **ENDE** | |
-==== 5. Grundstücke ====
-=== 5.1 Verkauf (insbesondere kirchenaufsichtliche Genehmigung) ===
-^ Prozess zum Verkauf eines be- oder unbebauten Grundstückes oder einer be- oder unbebauten Grundstücksteileilfläche |||
-| Prüfungsinhalt | Informationen / Hinweise / Verfahrensregeln ||
-| Grundlage | Für den Verkauf eines Grundstückes sind folgende Unterlagen/ Informationen für die Inaussichtstellung einer kirchenaufsichtlichen Genehmigung einzureichen. ||
-| GKR-Beschluss | Der Gemeindekirchenrat muss **vor** einem Vertragsabschluss (hier: zwischen der Kirchengemeinde und dem Käufer) über den Verkauf beraten und einen __Beschluss__ herbeiführen. ||
-| Mindestinhalt | **Inhaltlich ordnungsgemäßer GKR-Beschluss enthält:**\\ Käufer %%__________________________________ [__]%%\\ Preis %%___________________________________ [__]%%\\ Grundstücksbezeichnung %%___________________ [__]%%\\ |\\ \\ %%[__]%% erfüllt |
-| Vertragsentwurf | __**Vertragsentwurf**__ (gem. § 87 Abs. 2 Satz 2 des [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/14223/#s47000121|Kirchengesetzes über die Haushalts-, Kassen- und Vermögensverwaltung der Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg schlesische Oberlausitz (HKVG))]]\\ **Bitte beachten: Im Kaufvertrag muss ein Genehmigungsvorbehalt eingebracht werden!** ||
-| Verkehrswertgutachten | **__Verkehrsgutsachten__ erstellen lassen** (alternativ z.B. schriftliche Einschätzung des Grundstückwertes, Auskunft vom Gutachterausschuss) | %%[__]%% liegt bei |
-| Angemessenheit des Verkaufspreises | Erklärung der Kirchengemeinde zur Angemessenheit des Verkaufspreises. Ggf. ergänzt durch ein __Verkehrswertgutachten__. | %%[__]%% vorhanden |
-| KKR | Zustimmendes Votum des Kreiskirchenrates zur Abgabe des Grundstücks. | %%[__]%% liegt bei |
-| Entwidmung | Bei der Veräußerung von Sakralgebäuden (Kirchen, Kapellen) **muss** vorher ein Beschluss über die __Entwidmung__ erfolgen.\\ 1. __Entwidmungsbeschluss__ des GKR\\ 2. Votum des KKR\\ 3. weiterer Prüfungs- Genehmigungsprozess durch das Konsistorium zwingend erforderlich |
-| **Folgende Begründungen/Informationen sind von der KG beizufügen:** ||
-| Erklärung zum Verkaufspreis | Erklärung der Kirchengemeinde zur Angemessenheit des Verkaufspreises.\\ Ggf. ergänzende Informationen aus dem Immobilienmanagement und Erstellung eines Verkehrswertgutachtens | %%[__]%% liegt bei |
-| Warum ist die Abgabe des Gebäudes erforderlich? || %%[__]%% liegt bei |
-| Warum soll kein Erbbaurecht bestellt werden? (Nachweis über die bisherigen Bemühungen zur Suche nach Erbbauberechtigen / Bestellung eines Erbbaurechtes ist beizufügen oder Nennung sonstiger Gründe) || %%[__]%% liegt bei |
-| Warum ist kein Grundstückstausch möglich oder in der Einzelfallbewertung nicht zu empfehlen? || %%[__]%% liegt bei |
-| Nur bei Abgabe von Teilflächen: | Hinweis, ob hinreichend geprüft wurde dass die im Eigentum der Kirchengemeinde verbleibende Teilfläche auch weiterhin erschlossen bleibt und zukünftig wirtschaftlich verwertbar bleibt. | %%[__]%% liegt bei |
-| Nur bei Pfarrhäusern: | Aussage, ob die Einziehung der Pfarrdienstwohnungen erfolgt ist. Wenn die Einziehung noch nicht erfolgt ist, ist ein entsprechender Antrag beim dem Kirchenkreis zu stellen.	| %%[__]%% liegt bei |
-| Vertrag | <WRAP>
-  - **Erklärung zur __Nutzbarkeit gem. Flächennutzungsplan__** Bitte beachten: Ist vom bisherigen Stand abweichende Nutzung möglich, evtl. sogar eine Teilung des Flurstückes?
-  - **Erklärung zu Lasten Abt. II und III GB / Auszug Grundbuch**\\ Bitte beachten: **Grundstücke sind in der Regel lastenfrei zu übergeben**.\\ (Hinweis: 1. Lastenfreiheit ist beispielsweise bei bestehenden Verträgen einer Mobilfunksendeanlage nicht gegeben. 2. Es besteht keine individuelle Gebäudeversicherung. Der Käufer hat selbst für Versicherungsschutz ab dem Kaufdatum zu sorgen. Weitere Besonderheiten sind hinreichend geprüft)
-</WRAP> |%%[__]%% erfolgt\\ \\ %%[__]%% erfolgt |
-| Vertragsprüfung | Der Vertragsentwurf wurde vom Kirchlichen Verwaltungsamt Berlin Mitte-Nord vorgeprüft. | %%[__]%% erfolgt |
-==== 6. Erbbaurecht / Pacht ====
-=== 6.1	Bestellung Erbbaurecht ===
-^ Prozess zur Bestellung eines ERBBAURECHTES an einem be- oder unbebauten Grundstück |||
-| Prüfungsinhalt | Informationen / Hinweise / Verfahrensregeln ||
-| Grundlage | Für die Bestellung eines Erbbaurechtes an einem be- oder unbebauten Grundstück sind folgende Unterlagen/Informationen für die Inaussichtstellung einer kirchenaufsichtlichen Genehmigung einzureichen: ||
-| GKR-Beschluss | Der Gemeindekirchenrat muss **vor** einem Vertragsabschluss (hier: zwischen der Kirchengemeinde und dem Erbbauberechtigten) über die Bestellung eines Erbbaurechts beraten und einen __Beschluss__ herbeiführen. ||
-| Mindestinhalt | <WRAP>
-**Inhaltlich ordnungsgemäßer GKR-Beschluss enthält:**\\
-Vertragspartner %%____________________ [__]%%\\
-Nutzungsabsicht Wohnen oder Gewerbe %%_________________________ [__]%%\\
-Erbbauzins %%_________________________ [__]%%\\
-Grundstücksbezeichnung %%_________________________ [__]%%\\
-</WRAP> | \\ \\ \\ %%[__]%% erfüllt |
-| Beratung zum Erbbaurechts-Vertrag | **Rechtliche Beratung zum Erbbaurechtsvertrag:**\\ Eine Beratung durch die __KG__ sollte **vor** der Beurkundung des Vertrages bzw. Vertragsentwurfes in Anspruch genommen werden.\\ Der {{:wiki:immobilienmanagement:a_09_mustererbbaurechtsvertrag_stand_februar_2013_mit_geaendertem_basisjahr_fuer_den_vpi_ekbo.doc|Mustervertrag der EKBO}} u.a. inkl. Wertsicherungsklausel muss Verwendung finden. ||
-| KKR | Zustimmendes Votum des Kreiskirchenrates zur Bestellung eines Erbbaurechts | %%[__]%% liegt bei |
-^ GKR-Beschluss ^ bei Bestellung eines Erbbaurechts ^ mit anschließender Veräußerung ^
-| ^ <WRAP>
-//Mindestinhalt://\\
-Grundstücksbezeichnung %%[__]%%\\
-Erbbauzins %%[__]%%\\
-Laufzeit (Jahre) %%[__]%%\\
-Entwurf Erbbaurechtsvertrag %%[__]%%\\
-Wertsicherungsklausel %%[__]%%\\
-</WRAP> ^ <WRAP>
-//zusätzlich://\\
-Erbbaurechtsnehmer %%[__]%%\\
-Verkaufspreis für evtl. Gebäude %%[__]%%
-</WRAP> ^
-| **Folgende Begründungen/Informationen sind von der KG beizufügen:** |||
-| Erklärung zum Verkaufspreis | Erklärung der Kirchengemeinde zur Angemessenheit des Verkaufspreises für eventuell aufstehende Gebäude oder sonstiger Bauten. Ggf. ergänzende Informationen aus dem Immobilienmanagement und/oder Erstellung eines __Verkehrswertgutachtens__ | %%[__]%% liegt bei |
-| Warum ist die Bestellung eines Erbbaurechts angestrebt? || %%[__]%% liegt bei |
-| Ggf. Gutachten zur Höhe der Gebäudeentschädigung eines öffentlich bestellten Gutachters. || %%[__]%% liegt bei |
-| Hinweis, ob die Kirchengemeinde ggf. auch zukünftig Räume / Flächen im Gebäude nutzen möchte.	|| %%[__]%% liegt bei |
-| Nur bei Abgabe von Teilflächen: | Hinweis, ob die Teilfläche auch weiterhin erschlossen und zukünftig wirtschaftlich verwertbar bleibt, für die das Erbbaurecht nicht bestellt werden soll, wenn das Erbbaurecht zunächst für unvermessene Teilflächen bestellt wird. | %%[__]%% liegt bei |
-| Nur bei Pfarrhäusern: | Aussage, ob die Einziehung der Pfarrdienstwohnungen erfolgt ist. Wenn die Einziehung noch nicht erfolgt ist, ist ein entsprechender Antrag an den Kirchenkreis zu stellen. | %%[__]%% liegt bei |
-| Vertragsprüfung | Der Vertragsentwurf wurde vom Kirchlichen Verwaltungsamt Berlin Mitte-Nord vorgeprüft. | %%[__]%% erfolgt |
-=== 6.2 Dingliche Belastung ===
-^ Prüfung durch Kirchengemeinden (für eine kirchenaufsichtliche Genehmigung) |||
-| Prüfungsinhalt | Information / Hinweise / Verfahrensregeln | durch KG geprüft? |
-| Absichtserklärung | Wurde das **Immobilienmanagement** über die beabsichtigte Maßnahme der KG zur dinglichen Belastung einer Liegenschaft vorab informiert?\\ //(GKR-Protokoll an das Immobilienmanagement)// | %%[__]%% ja |
-^ Beschlussfassung ^ **//Formal// ordnungsgemäßer GKR-Beschluss** entsprechend der allgemeinen Verwaltungsanordnung über die Arbeitsweise der Gemeindekirchenräte. ||
-^ Mindestinhalt ^ <WRAP>
-**Materiell ordnungsgemäßer GKR-Beschluss muss enthalten:**\\
-Berechtigter\\
-Bestellungsgrund\\
-Inhalt der Dienstbarkeit\\
-Grundstücksbezeichnung (Grundbuchnummer/Blatt)\\
-Lagebezeichnung\\
-Entschädigung\\
-Angemessenheit der Belastung ist zu überprüfen und ggf. zu begründen\\
-</WRAP> ^ \\ \\ \\ %%[__]%% ja ^
-| Erklärungen zur Erforderlichkeit | <WRAP>
-Erklärungen erfolgen durch Zusammenarbeit der KG mit der Abteilung Immobilienmanagement:\\
-. Erklärung zu Grund und Dauer und Höhe der dingl. Belastung %%[__]%%\\
-. Erklärung zur Einschränkung der Nutzbarkeit/Wertminderung %%[__]%%\\
-. Erklärung zur alternativen Gestaltungsmöglichkeit o. Dienstbarkeit %%[__]%%
-</WRAP> | %%[__]%% ja |
-| Einschätzungen | 4. Einschätzung der BAU-Abteilung im Hinblick auf die Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten und Wertminderung.\\ 5.	Rechtliche Überprüfung der Vertragsklauseln durch Immobilienmanagement | %%[__]%% ja |
-| Konsistorium | Das Immobilienmanagement leitet den Beschluss zur Entscheidung an die Landeskirche (hier: [[http://www.ekbo.de/konsistorium/|Konsistorium]]) zur Prüfung und Genehmigung weiter. ||
-=== 6.3 Pachtvertrag ===
-^ Prüfung durch Kirchengemeinde bei Pachtverträgen / Nachträgen zu Pachtverträgen |||
-| Prüfungsinhalt | Information / Hinweise / Verfahrensregeln | durch KG geprüft? |
-| Hinweis | **Bitte beachten:** der GKR muss **vor** Vertragsschluss (hier: zwischen KG und Pächter) über die Verpachtung beraten und einen Beschluss herbeiführen. Dieser muss dann an das Immobilienmanagement weitergeleitet werden. ||
-| Fragebogen | Die KG lässt von den potenziellen Pächtern den Pächterfragebogen als Grundlage für ein standardisiertes Auswahlverfahren ausfüllen. **(Vorlage: {{:wiki:immobilienmanagement:a_08_paechterfragebogen.docx|Pächterfragebogen}})** ||
-| Entscheidung durch GKR | Der GKR fasst einen Beschluss, das freie Pachtobjekt an die Person XY zu verpachten.\\ Dieser Beschluss muss mindestens über folgende Punkte verfügen: ||
-^ Beschluss ^ <WRAP>
-**//Inhaltlich// ordnungsgemäßer GKR-Beschluss**\\
-//Mindestinhalt:// %%[__]%% \\
-//Grundstücksbezeichnung// %%________________ [__] %%\\
-//Pächter (Vor- und Nachname)// %%________________ [__] %%\\
-//Pachtzinshöhe// %%________________ [__]%% EUR\\
-//Pachtbeginn// %%________________ [__] %%\\
-//Pachtdauer// %%________________ [__] %%\\
-</WRAP> ^ \\ \\ \\ %%[__]%% erfüllt ^
-| Hinweis zum Vertragsabschluss | **Bitte beachten: Pachtverträge werden grundsätzlich durch das Immobilienmanagement erstellt.** Vorteil für die KG (Verpächter): Änderungen der Rechtslage werden dadurch sofort wirksam berücksichtigt, was zu einer höheren Rechtssicherheit für die KG führt. Aktuelle Vorgaben der EKBO werden beachtet.\\ Der Pachtvertrag wird in dreifacher Ausfertigung erstellt. Anlage {{:wiki:immobilienmanagement:a_10_muster_landpachtvertrag_stand_ekbo_aktuell_2014.doc|Muster Landpachtvertrag EKBO}} ||
-| Beschluss an Immobilienmanagement | Der vom GKR gefasste Beschluss sowie der Pächterfragebogen müssen umgehend komplett oder als Auszug an das Immobilienmanagement weitergeleitet werden.  ||
-| Ausstellung Pachtvertrag | Das Immobilienmanagement erstellt auf Grundlage des Beschlusses den Pachtvertrag. ||
-| Unterschrift des Pachtvertrages | <WRAP>
-**Bei der Unterzeichnung des Pachtvertrages gilt: Zuerst der Pächter, dann der Verpächter!**\\
-  - Die Abteilung Liegenschaften schickt den Pachtvertrag direkt oder über die Kirchengemeinde zur Unterzeichnung an den neuen Pächter zur Unterschrift.
-  - Der Pächter schickt 3 Exemplare unterschrieben zurück an die Kirchengemeinde.
-  - **Verpächter:** Die Kirchengemeinde unterschreibt __und__ siegelt den Vertrag und alle Exemplare gehen an das Immobilienmanagement.
-  - Das Immobilienmanagement holt die Genehmigung gemäß [[http://www.kirchenrecht-ekbo.de/showdocument/id/14223/|HKVG]] ein.
-</WRAP> ||
-| Genehmigung gemäß HKVG | a.)	Genehmigung gemäß HKVG erfolgt. Aufgrund des vertraglich eingebrachten Genehmigungsvorbehalts wird der Vertrag erst durch Genehmigung wirksam.\\ (weiter bei Verbleib des Pachtvertrages) | b.) Die Genehmigung gemäß HKVG wird versagt Nachbesserungen sind erforderlich. Der Pachtvertrag ist bis zu einer eventuellen späteren Genehmigung nicht wirksam.\\ (weiter bei Beschluss) |
-| Verbleib des Pachtvertrages | <WRAP>
-**Drei Exemplare (Verteilung durch Immobilienmanagement):**\\
-  - **Pächter**
-  - **Verpächter (KG)**
-  - **Immobilienmanagement**
-</WRAP> ||
-^ ENDE |||
-\\ \\
-**Anmerkung:**
-Die Kirchenkreise die den Kirchenkreisverband Berlin Mitte- Nord bilden haben die Genehmigungsbefugnis von Pachtverträgen der Amtsleitung (Vorstand) des KVA Berlin Mitte-Nord gemäß HKVG übertragen.

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